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まちづくり

Q:市街化調整区域の「特定校区に10年以上居住」条件の理由が知りたい。

まちづくり

小野市は、都市計画法に基づき、計画的なまちづくりを進める都市計画区域と都市計画区域外(下東条地区)に区分されています。そして、都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に線引きされ、それぞれに土地利用が規制されています。
市街化区域と市街化調整区域を区分することにより、道路や公園などの公共施設を効率的に整備し、開発と保全のメリハリのある土地利用を進めています。

市街化区域は、市街化を積極的に図っていく区域であり、市役所周辺や小野地区の市街地等と匠台の工業団地・流通業務団地が該当します。市街化調整区域は、市街化区域とは反対に、農地や山林を保全し、市街化を抑制する区域であり、小野市の市街地と工業団地の周辺を除くほとんどの地域(下東条地区を除く)が該当しています。
市街化区域は、市街化を促進すべき区域であるため、基本的に誰でも建築物の建築が可能であるのですが、建築できる建物については、区域ごとに用途(種類)を定めて、できるだけ異なる種類の建築物が混在しないよう規制されています。

一方、市街化調整区域は、農地や山林を保全する区域であるため、建物の建築は厳しく制限されています。市街化調整区域に建築できる建物は、農業を営む人の住宅や世帯分離のための住宅(分家住宅)、日常生活に必要な店舗等、ごく一部の限られた用途(種類)に制限されているとともに、それぞれに許可を得るための厳しい基準が定められています。

しかし、市街化調整区域において行われてきた厳しい建築制限により、居住者が減少し、活力が失われつつある地域もあることから、以前の建築制限を緩和する措置として、平成13年に都市計画法が見直され、平成14年に兵庫県により「特別指定区域制度」が創設されました。この制度は、市街化調整区域において、地域住民が、農地や森林を保全する区域、住宅を建てる区域、地域に必要な事業所等を建てる区域など明確にした土地利用計画をまとめ、特別指定区域として兵庫県条例で指定し、その計画に沿った地区の整備を進めていくというものです。

小野市では、周辺自治体に先駆けて、この制度を活用しており、地元自治会や兵庫県との協議を経て、市街化調整区域における建築制限の一部を緩和する制度として、平成17年11月4日に兵庫県条例に基づく特別指定区域の一つである“地縁者の住宅区域”が指定されました。

以前からある「世帯分離のための住宅」(分家住宅)と新たにできた「地縁者の住宅」の許可基準の違いにつきましては、「世帯分離のための住宅」(分家住宅)を建てるには、(1)分家しようとする者が本家に10年以上住んでいる必要があること(市街化区域と市街化調整区域が区分された日(小野市の場合は昭和46年3月16日)=「線引きの日」までは10年以下でも可)、(2)家を建てようとする土地は、「線引きの日」より前から本人、もしくは直系尊属及び2親等以内の親族(父母、祖父母、兄弟等)が所有する土地に限られます。

しかし、「地縁者の住宅」では、家を建てようとする土地のある自治会(集落)が存する小学校区域内の自治会または自治会に隣接する自治会(市街化調整区域に限る)に10年以上居住したことのある方であれば、先祖代々が所有してきた土地だけでなく、最近取得した土地であっても、建築が可能となりました。
すなわち、“地縁者の住宅区域”が指定されたことにより、建築に関する規制が大幅に緩和されたのです。市街化区域のように、指定された用途の建築物であれば誰でも建築できるというわけではありませんが、以前に比べれば大きく土地利用の可能性が広がりました。

誰もが好きなところに建物を建てられたらという想いも理解できますが、無秩序な開発による住環境の悪化の防止、計画的な公共施設整備による良好な市街地の形成、優良な農地や山林の保全等を進めるには、土地利用の規制を伴う線引き制度が有効な役割を果たしています。

この“地縁者の住宅区域”を含む特別指定区域制度は、兵庫県が全国に先駆けて実施した、今までに例を見ない市街化調整区域の土地利用規制に関する緩和施策であり、制度開始から間もないことから、現時点においては、今以上の緩和は期待できないと考えますので、ご理解いただきますようお願い申し上げます。


特別指定区域の手引きに関する詳しい情報はこちらから
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